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作者:余艳艳,河南聚铭律师事务所律师

在《小区充电车棚究竟谁来管?》的文章中收到留言咨询:市政修路需要征用该电动车棚所占用的土地,且以业主没有电动车棚的产权证书为由不给予补偿,应如何维权?今天我们就用最高人民法院的一个判决来回答这个问题。

案情简要

豪运公司是重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路8号帝景豪苑小区的建设单位。该小区规划停车位为地上393个,地下243个,共计636个。2015年3月27日,因豪运公司拟将部分车出租,帝景豪苑业主委员会在小区张贴通告主张:小区地面停车位是利用小区公共用地设立的,属于小区业主共同所有,开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。双方协商未果。豪运公司向法院诉讼请求:依法确认重庆市九龙坡区帝景豪苑小区建筑区划内,规划用于停放汽车的地上停车泊位393个(每个停车泊位价值3万元,共计1179万元)的权属归豪运公司所有。

裁判结果及理由

驳回豪运公司的全部诉讼请求。

首先,案涉地面停车位,没有建筑物且不能办理产权登记,本质上属于土地使用权。地面停车位为业主行使土地使用权的形式之一。开发商支付了建筑区划内的土地使用权出让金,成为建设用地使用权人,随着商品房的出售,该小区建筑区划内的土地使用权也随之转移给了全体业主。

其次,案涉车位不能办理产权登记,不能成为专有部分,故该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,应属小区业主共同所有,开发商无权出售。因此地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。

河南聚铭律师事务所律师分析

问题中提及的电动车棚被征用且以业主没有该车棚的土地使用证为由不给予补偿与上述案例的本质相同。

首先,中华人民共和国城市房地产管理第二十条规定:国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

其次,开发商已经支付了该小区的土地使用权出让金,成为建设用地使用权人。商品房出售后,业主成为该小区的土地使用权人。如该电动车棚在小区建筑区划内且不能办理相应的产权证书,则其使用权属于全体业主共同所有。因电动车棚所得收益亦应当归属与全体业主。

综上,业主可以业主委员会的名义提起诉讼,争取自己的权益。

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